Содержание и ремонт жилья

Содержание и ремонт жилья — жилищная услуга, состоящая из широкого списка работ, которые следует регулярно выполнять для поддержания домов исправном состоянии. Перечень этих мер индивидуален, во многом на него влияют высота, этажность, материалы, год постройки, техническое состояние объекта.

В не приватизированных многоквартирных домах тариф на содержание и ремонт жилья устанавливается муниципальными властями. В частных МКД решать эти вопросы следует самим собственникам — подобно хозяевам индивидуальных домовладений.

В данной статье мы приводим оговариваемый законодательством основной список работ и услуг, которые обслуживающая организация должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в любом многоквартирном доме, независимо от его частных технических особенностей.

Оглавление.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы.
II. Техническая эксплуатация объекта:
Обеспечение безопасности проживания.
Устранение аварий ЖКХ.
Профилактика ЧП.
Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья.
Уборка и благоустройство.
Услуги, не предусмотренные в ходе содержания и ремонта жилья.
III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги.
IV. Услуги по управлению многоквартирным домом.
V. Содержание и ремонт жилья.

I. Содержание и ремонт жилья: общие вопросы.

Помимо эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья включает в себя и операции по управлению многоквартирным домом. Следовательно, предоставлять эту услугу могут только управляющие компании или ТСЖ, но не подрядные организации.

Если объектом управляет управляющая компания, все работы и услуги по содержанию и ремонту жилья должны быть включены в договор на управление многоквартирным домом, который жильцы вправе дополнять и корректировать — исходя из собственных возможностей и потребностей. Таким образом, устанавливаемый для многих собственников муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья, строго говоря, профанация.

Как показала практика, в многоэтажных домах большинство управляющих компаний физически не способны выполнить весь оговариваемый законодательством перечень работ по содержанию и ремонту жилья. Исключения обычно составляют крупные многопрофильные предприятия. Но в большинстве случаев управляющей организации приходится привлекать на объект дополнительных подрядчиков (и узкоспециализированные субподрядные фирмы).

II. Техническая эксплуатация объекта

1. Обеспечение безопасности проживания

Это самый главный комплекс мер, которые управляющая компания должна выполнять в ходе содержания и ремонта жилья в многоквартирном доме – обеспечение безопасности проживания. Единственное исключение, когда собственникам потребовать выполнение этой услуги в принципе невозможно – если управляющая компания изначально пришла обслуживать аварийное жилье, либо объект, уже имеющий аварийные конструкции. Решить такие проблемы за счет тарифа на содержание и ремонт жилья невозможно.

2. Устранение аварий ЖКХ

Чтобы минимизировать вероятность появления нового аварийного объекта, эксплуатирующая дом организация в ходе содержания и ремонта жилья должна своевременно устранять внутридомовые аварии — в сроки, оговариваемые законодательством.

3. Профилактика ЧП

Как показывает практика, не допускать аварии в ЖКХ значительно дешевле, чем в дальнейшем заниматься их устранением. Поэтому содержание и ремонт жилья предусматривает многочисленные профилактически работы. К основным из них относятся:

а) Регулярные технические осмотры объекта (не реже двух раз в год) с последующим устранением выявленных незначительных дефектов:
▪ в водопроводных, канализационных коммуникациях, системах центрального отопления и горячего водоснабжения, обслуживающих более одного помещения;
▪ в электротехнических устройствах (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования и др.). ;
▪ прочистка канализационного лежака;
▪ проверка исправности канализационных вытяжек;
▪ проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
▪ промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

б) Одновременно в ходе содержания и ремонта жилья предусматриваются и частичные осмотры многоквартирного дома — также с последующим устранением выявленных дефектов:
▪ промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;
▪ проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;
▪ уплотнение сгонов;
▪ прочистка внутренней канализации;
▪ прочистка сифонов;
▪ набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;
▪ укрепление трубопроводов;
▪ проверка канализационных вытяжек;
▪ мелкий ремонт изоляции;
▪ проветривание колодцев;
▪ протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;
▪ устранение мелких неисправностей электропроводки;
▪ смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Периодичность частичных осмотров в рамках содержания и ремонта жилья устанавливается управляющей компанией с собственниками по договоренности.

в) Внеплановые осмотры в рамках содержания и ремонта жилья должны производиться в случае возникновения крупных ЧП, аварий ЖКХ, стихийных бедствий (ураганные ветры, наводнения и пр.), а также других непредвиденных событий.

4. Основные сезонные работы в ходе содержания и ремонта жилья:

а) Подготовка дома к зиме.

б) Подготовка дома в ходе содержания и ремонта жилья к эксплуатации в весенне-летний период:
▪ укрепление водосточных труб, колен и воронок;
▪ расконсервирование и ремонт поливочной системы;
▪ снятие пружин на входных дверях;
▪ консервация системы центрального отопления;
▪ ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
▪ ремонт просевших отмосток;
▪ устройство дополнительной сети поливочных систем;

5.Уборка и благоустройство

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также ряд других федеральных документов оговаривают комплекс работ по уборке и благоустройству дворовой территории многоквартирного дома, а также мест общего пользования в ходе содержания и ремонта жилья.

а) Во дворе:
▪ Обеспечение круглогодичной уборки придомовой (дворовой) территории, границы которой числятся за собственниками жилья на основании данных государственного кадастрового учета. Уборка двора в зимнее время в случае обильного снегопада осуществляется после его завершения, работы должны быть выполнены в течение 6-12 часов.
▪ Озеленение придомовой (дворовой) территории в ходе содержания и ремонта жилья осуществляется 1 раз в год в весеннее время.
▪ Текущий ремонт дворовых площадок. Производится 1 раз в год, весной.

б) Снаружи и внутри дома:
▪ обеспечение фасада дома номерными знаками, позволяющими прохожим четко определить его адрес;
▪ уборка кровли от мусора и грязи. Осуществляется дважды в год: весной и осенью с одновременной очисткой водосточных труб. В зимнее время по мере необходимости производится очистка крыши от снега и сосулек;
▪ уборка подъезда и лестничных клеток;
▪ содержание почтовых ящиков.

6. Услуги, не предусмотренные законодательством в ходе содержания и ремонта жилья.

Ряд многоквартирных домов располагает оборудованием, находящимся в общедолевой собственности, наличие которого не является обязательным. Соответственно, законодательство не предусматривает и его эксплуатацию в ходе содержания и ремонта жилья. К наиболее распространенным образцам подобного оборудования относятся:
▪ домофоны;
▪ установленные у входа в подъезд кинокамеры;
▪ крышные телевизионные антенны;
▪ общедомовые узлы учета энергоресурсов;
▪ поквартирные узлы учета энергоресурсов, расположенные в местах общего пользования, а не квартирах собственников.

В результате расходы на содержание и ремонт этого оборудования позиционируются собственникам жилья как дополнительный тариф на другую услугу.

В идеале данные расходы следует включить в устанавливаемый тариф на содержание и ремонт жилья, собственникам таких объектов и управляющей компании следует включить их в заключаемый договор на управление многоквартирным домом.

Одновременно в отдельных многоквартирных домах управляющими компаниями в ходе содержания и ремонта жилья предоставляются дополнительные услуги, также не предусмотренные законодательством:
▪ круглосуточное дежурство консьержек, охрана объекта;
▪ внутриквартирный ремонт, в том числе — устранение внутриквартирных поломок коммунального оборудования (текущие краны, трубы, установка и поверка внутриквартирных счетчиков на энергоресурсы и пр.). Эти услуги могут предоставляться как за дополнительную плату, так и выполняться в рамках содержания и ремонта жилья по обоюдному согласию между собственниками и управляющей компанией , закрепленному в договоре на управление многоквартирным домом.

III. Эксплуатация многоквартирного дома и смежные услуги

Кроме технической эксплуатации объекта, содержание и ремонт жилья может предусматривать предоставление ряда смежных жилищно-коммунальных услуг:
▪ содержание и ремонт лифтового хозяйства;
▪ вывоз мусора;
▪ содержание и ремонт мусоропроводов;
▪ освещение мест общего пользования (МОП).

IV. Услуги по управлению многоквартирным домом:
▪ Сбор платежей за ЖКУ.
▪ Контроль за исполнением коммунальных услуг.
▪ Хранение и ведение технических документов на многоквартирный дом.
▪ Осуществление регистрационного учета граждан.
▪ Информирование об изменении тарифов на коммунальные услуги.
▪ Организационная работа с собственниками по капитальному и текущему ремонту. Эти услуги предоставляются по решению большинства собственников, и не входят в содержание и ремонт жилья.
▪ Арендная деятельность. По решению собственников, часть объектов общедолевого имущества (технические этажи или фасады дома под размещение рекламных щитов) может сдаться в аренду, за счет которой частично снижается установленный в многоквартирном доме тариф на содержание и ремонт жилья или на другие цели по решению общего собрания.